Vendeur qui cache un dégât d’eau ou de la moisissure après la vente : comment réagir
Découvrir après l’achat d’un appartement ou d’une maison une infiltration ancienne, un dégât d’eau réparé à la hâte ou de la moisissure dissimulée est une situation très stressante. En Suisse romande, vos chances de résoudre le problème dépendent surtout de vos réflexes dès les premiers jours, des preuves que vous sécurisez, et de la façon dont vous formulez votre réclamation. L’équipe JuriUp vous explique une approche pratique, compatible avec les usages cantonaux et les exigences de preuve en droit suisse.
La question posée
« Nous venons d’acheter un appartement dans le canton de Genève. Après l’emménagement, nous avons découvert de la moisissure derrière une armoire et des traces d’infiltration au plafond. Lors des visites, rien n’était visible et le vendeur n’a rien mentionné. On soupçonne que le problème est ancien et qu’il a été masqué. Que devons-nous faire concrètement pour protéger nos droits et négocier correctement, sans faire d’erreur ? »
Équipe JuriUp
Équipe de rédaction et de contenu juridique JuriUp, en collaboration avec des avocats partenaires en droit immobilier et droit des contrats.
La réponse de l’équipe JuriUp
En Suisse, un dégât d’eau ancien, une infiltration ou de la moisissure peuvent entrer dans la problématique des défauts de la chose vendue. Votre marge de manœuvre dépend notamment de ce que vous pouvez prouver, de ce qui a été annoncé ou non avant la vente, et des clauses du contrat (par exemple une exclusion de garantie, fréquente dans l’immobilier). L’essentiel est d’agir vite, de rester factuel et de documenter avant de chercher un accord.
1. Réagir vite, sans se griller
Quand vous découvrez une humidité cachée ou de la moisissure après achat, la première erreur est souvent de partir au conflit trop tôt, ou au contraire de laisser traîner en espérant que cela sèche. Votre objectif est double: limiter les dommages et préserver vos droits.- Ne détruisez pas les indices: évitez, dans un premier temps, de tout repeindre ou de remplacer les plinthes sans avoir documenté.
- Évitez les accusations immédiates: restez sur des faits observables (odeur, traces, cloques, champignons) et sur la chronologie.
- Stabilisez la situation: aérez, mettez en place un déshumidificateur si nécessaire, et prenez des mesures provisoires raisonnables pour éviter une aggravation.
Attention : Si vous lancez des travaux trop tôt, vous risquez de perdre des preuves ou de créer une discussion sur l’origine du problème. Si l’humidité menace la santé ou la structure, sécurisez d’abord, puis documentez immédiatement.
2. Sécuriser les preuves (photos, constats, historique)
Dans la plupart des dossiers de « vice caché immobilier » en Suisse romande, la clé est la preuve. Il ne suffit pas de dire « c’était caché ». Il faut pouvoir montrer ce que vous avez découvert, et pourquoi cela paraît antérieur à l’achat ou incompatible avec une simple condensation de surface.Photos et vidéos utiles
Prenez des images nettes et répétées, sous plusieurs angles, avec un repère visuel (règle, monnaie) et une vue d’ensemble de la pièce. Si possible, conservez les fichiers originaux et notez la date de découverte dans un document simple.- Traces d’auréoles, cloques de peinture, fissures, salpêtre
- Moisissure derrière meubles, plinthes, papiers peints, dans les angles froids
- État des joints, carrelages, siphons, raccords d’appareils
- Relevés d’humidité si vous avez un appareil, sans prétendre conclure à vous seul
Constats et documents tiers
Un rapport d’une entreprise (assèchement, sanitaire, étanchéité, façade) ou d’un expert peut être déterminant, surtout s’il décrit l’origine probable et l’ancienneté du problème. Restez prudent avec les diagnostics « à distance ». Plus c’est objectivé, mieux c’est.- Devis et rapports d’intervention, avec photos intégrées
- Constat écrit de la régie si vous êtes en PPE et qu’une partie commune pourrait être en cause
- Échanges e-mail ou messages avec le vendeur avant la vente (questions sur humidité, sinistres, rénovations)
- Annonce immobilière, descriptif, procès-verbal de remise, check-list de visite, si vous en avez
Historique PPE et informations utiles
Si vous êtes propriétaire en PPE, l’historique peut aider à comprendre si le dégât vient d’une façade, d’une toiture, d’une conduite commune ou d’un appartement voisin. Dans la pratique, certains éléments existent sous forme de procès-verbaux, décisions de travaux, ou correspondances liées à des sinistres.- Procès-verbaux d’assemblée PPE et décisions de travaux
- Rapports antérieurs d’assainissement ou d’étanchéité
- Déclarations de sinistre et échanges avec l’assurance de l’immeuble, si accessibles
3. Expertise : quand et comment la préparer
Une expertise est souvent ce qui permet de sortir du « parole contre parole ». Elle peut aussi faciliter une négociation, car elle chiffre les travaux et clarifie la cause probable. En 2026, dans les cas d’expertise infiltration en Suisse romande, il est courant de combiner une analyse bâtiment (enveloppe, ponts thermiques, étanchéité) et, si nécessaire, un contrôle orienté santé (moisissures). Avant de mandater un expert, clarifiez votre objectif: prouver l’origine, dater approximativement le phénomène, chiffrer la remise en état, ou tout cela à la fois. Dans la plupart des cas, il est utile de garder une approche progressive.- Étape 1: constat technique de base par une entreprise spécialisée (humidité, recherche de fuite, assèchement), avec rapport.
- Étape 2: expertise plus complète si la cause est contestée, si les montants en jeu sont importants, ou si une procédure se profile.
- Étape 3: coordination avec la PPE ou le voisinage si une partie commune ou un lot voisin est potentiellement impliqué.
Conseil pratique
Avant une expertise coûteuse, un avocat spécialisé peut vous aider à formuler le mandat d’expertise, à identifier les questions clés et à éviter un rapport « joli mais inutilisable » en cas de litige. Sur JuriUp, vous pouvez décrire votre situation et être orienté vers un avocat en droit immobilier adapté à votre canton.
4. Réclamation au vendeur : structure, ton et pièces
Votre réclamation doit être rapide et soignée. Elle doit aussi éviter les formulations qui vous affaiblissent, par exemple « on ne sait pas si c’était là avant ». Restez sur une logique simple: constat, éléments qui suggèrent un défaut antérieur, impact, puis demande.Une lettre ou un e-mail de réclamation solide contient généralement:
- La date de découverte et une description précise des zones touchées
- Des photos et, si disponible, un premier rapport technique
- Une phrase claire indiquant que vous réservez vos droits selon la législation suisse sur les défauts et la garantie, sans entrer dans un débat juridique détaillé
- Une demande concrète, par exemple prise en charge des travaux, participation financière, ou discussion sur une réduction du prix
- Une proposition de rendez-vous sur place, idéalement en présence de l’entreprise ou de l’expert
Point sensible : Les contrats de vente immobilière en Suisse contiennent souvent des clauses qui limitent ou excluent la garantie pour les défauts. Cela ne signifie pas toujours que tout est perdu, notamment si vous suspectez une dissimulation ou des informations inexactes. Comme l’analyse dépend fortement du contrat et des preuves, un avis d’avocat est souvent décisif.
5. Négocier intelligemment (et quoi demander)
Une négociation efficace ne consiste pas uniquement à « réclamer un montant ». Elle consiste à proposer une sortie réaliste, chiffrée et documentée. En présence de moisissure après achat d’un appartement, la discussion tourne souvent autour de la cause (défaut du bâtiment, fuite, condensation) et de l’étendue des travaux. Selon les cas, vos demandes peuvent viser:- Une participation du vendeur aux travaux de remise en état, sur base de devis
- La prise en charge d’un assèchement et des investigations (recherche de fuite, caméra, etc.)
- Un accord sur une réduction du prix, ou une compensation financière globale
- La coordination avec la PPE si l’origine est potentiellement commune
6. Conciliation et tribunaux : ce qui change selon les cantons
En Suisse romande, l’organisation de la conciliation et des tribunaux varie selon le canton. Dans la plupart des cas civils, il existe une étape de conciliation ou une tentative de règlement amiable encadrée, mais les modalités concrètes dépendent du droit de procédure applicable et de l’organisation cantonale. Si le dialogue direct avec le vendeur échoue, une stratégie fréquente consiste à préparer un dossier complet, puis à passer à une phase plus formelle, avec un cadre clair et des demandes chiffrées. Un avocat spécialisé vous aide à choisir le bon moment, surtout si des expertises doivent être « cadrées » et si plusieurs parties sont impliquées (vendeur, PPE, voisin, assurances). Si vous êtes dans le canton de Genève, dans le canton de Vaud, dans le canton du Valais, dans le canton de Fribourg, dans le canton de Neuchâtel ou dans le canton du Jura, la logique reste la même: votre dossier doit être prêt à être lu par un tiers, avec une chronologie, des pièces, et une demande compréhensible.7. Quand un avocat devient indispensable
Vous pouvez souvent démarrer seul la phase de constat et de preuve. En revanche, un avocat devient rapidement indispensable si l’un des éléments suivants apparaît:- Le contrat contient une exclusion de garantie et le vendeur refuse toute discussion
- Le vendeur conteste l’ancienneté du dégât d’eau ou invoque une mauvaise aération
- Les montants de remise en état deviennent importants, ou les travaux touchent la structure
- La PPE, un voisin ou une partie commune est impliqué, ce qui multiplie les interlocuteurs
- Vous craignez une dissimulation volontaire, ou des informations inexactes lors des visites
Les points clés à retenir
Démarches recommandées
- Photographiez et filmez les zones touchées, puis créez une chronologie écrite simple (date de découverte, évolution, odeurs, pièces concernées).
- Limitez l’aggravation avec des mesures provisoires raisonnables, sans effacer les traces.
- Faites intervenir une entreprise pour un premier constat technique, et demandez un rapport avec photos.
- Rassemblez les documents liés à la vente (annonce, échanges, procès-verbal de remise, informations PPE disponibles).
- Envoyez une réclamation factuelle au vendeur avec pièces, et proposez une discussion sur place.
- Consultez un avocat spécialisé si le vendeur refuse, si le contrat est défavorable, ou si plusieurs parties sont impliquées.
Vous suspectez un vice caché immobilier en Suisse romande ?
Ne laissez pas l’humidité, la moisissure ou une infiltration devenir un conflit ingérable. Décrivez votre situation et obtenez une stratégie claire avec un expert juridique adapté à votre canton. La mise en relation via JuriUp est gratuite et vos échanges restent confidentiels.
Pour d’autres sujets du quotidien, vous pouvez aussi parcourir le blog JuriUp, par exemple sur une servitude de passage entre voisins.
Questions fréquentes
-
Comment prouver qu’une moisissure était déjà là avant la vente ?
En pratique, vous combinez plusieurs éléments: photos de la découverte, indices d’ancienneté (matériaux dégradés, auréoles anciennes), rapports d’entreprise, et si nécessaire une expertise qui analyse l’origine probable. Si le vendeur conteste, un avocat spécialisé peut vous aider à cadrer les preuves utiles et à éviter des démarches qui affaiblissent votre position.
-
Une clause d’exclusion de garantie signifie-t-elle que je n’ai aucun recours ?
Pas forcément. Dans l’immobilier, ces clauses existent souvent, mais l’effet concret dépend du texte signé et des circonstances. Si vous suspectez une dissimulation ou des informations inexactes, l’analyse doit être faite sur pièces. Le plus sûr est de faire vérifier le contrat et votre dossier par un avocat via JuriUp.
-
Dois-je prévenir la PPE si l’infiltration semble venir d’une façade ou d’une toiture ?
Oui, généralement, dès que vous suspectez une origine liée à une partie commune, il est utile d’informer la gérance ou l’administrateur PPE par écrit, et de demander une inspection. Cela permet de documenter la situation et d’éviter que le problème soit imputé uniquement à votre lot.
-
Puis-je entreprendre des travaux immédiatement après la découverte ?
Si le risque sanitaire ou les dégâts s’aggravent, des mesures provisoires peuvent être nécessaires. Mais avant de refaire complètement les finitions, documentez soigneusement et idéalement faites constater par une entreprise ou un expert. Sinon, vous risquez de perdre des preuves importantes.
-
Comment JuriUp peut m’aider dans un dossier de vice caché immobilier ?
Vous décrivez votre situation et vous joignez vos pièces clés. JuriUp vous met ensuite en relation avec un avocat spécialisé ou un juriste, selon la complexité du dossier et votre canton, afin d’obtenir une stratégie claire pour négocier ou, si nécessaire, avancer dans un cadre plus formel. Vous pouvez démarrer avec un dossier gratuit ou directement trouver un avocat spécialisé.
